编者按：2019年，正值建国70周年历史节点，全国19城大同步，尤其发售《70年城市商业变迁史》大型专题策划，追溯过往70年城市与商业发展脉络，以史为鉴，探路商业与城市融合的更好可能性，最后将汇聚稿本。深圳，一座因改革而问世，因对外开放而兴旺的城市。英国《经济学人》评价深圳：改革开放近40年，中国最引人瞩目的实践中是经济特区。全世界多达4000个经济特区，头号顺利典范要数深圳奇迹。

深圳奇迹也反映在深圳商业发展的历程中，短短四十年间，深圳商业建设构建了从无到有、从匮乏到饱和状态、从大同小异到各敲异彩的改变。经历了上世纪90年代，深圳百货零售业百花齐放、本土零售业与外资零售业同台竞技的阶段，21世纪初，深圳零售行业在竞争中展开市场配对和重组，外资企业开始转入，带给了购物中心发展的资金和先进设备的管理经验，城市化进程与城市规划加快深圳购物中心经常出现的规模与速度，深圳购物中心开始遍地开花，发展区域从关内扩至关外；主题式、体验式购物中心开始轮番上阵；购物中心为了在竞争中取得胜利，对自身展开递归调整渐渐沦为市场的发展趋势。

零售行业资源整合促成购物中心问世 高端时尚消费风潮开始蓬勃发展2002年至2004年，深圳零售行业在竞争中屡屡的市场配对和重组，单打独斗、称霸一方的时代早已过去，零售商意识到只有依赖整体力量，构成规模效应，新的展开资源整合才能更佳发展。此外，随着深圳GDP的快速增长、交通的提高、基础设施的完备，为购物中心的经常出现获取了扎实的基础。2004年，深圳地铁一期工程通车典礼在罗湖口岸前广场举办（图片来源：深圳新闻网）2001年，最先明确提出购物中心概念的铜锣湾集团在深圳华强北片区发售华强北铜锣湾广场，它集购物、休闲娱乐、餐饮、娱乐为一体，已初具购物中心雏形。

华强北铜锣湾广场开业（图片来源：文化财富周刊）但深圳第一家确实意义上的购物中心是2002年经常出现的中信城市广场。中信城市广场（后改名为新的城市广场）商业面积约7万平方米，坐落于深南大道与香洲区路交会处，集购物、餐饮、娱乐、休闲娱乐、观光多种功能于一身，被划归深圳2000-2002年的政府重点工程。中信城市广场使用只出租不售，统一管理的统一招商方式，这在当时还科先例，该模式也更有多家国际大品牌进驻，如深圳第一家奢侈品百货西武、第一家吉之岛(后改名为永旺)、第一家星巴克、第一家新的南国影院等。

中信城市广场的经常出现超越了当时深圳百货的单一购物功能，沦为了当时深圳本地精英们的聚集地与外地游客热衷的观光消费场所，自此深圳开始蓬勃发展高端时尚的消费风潮。而城市化水平影响着商业发展的速度和规模。

正如盈石中国继续执行董事/副总裁、盈石 ( 深圳）总裁周亮所说，自从2003年深圳第二次城市化进程给深圳后工业化时代带给了腾飞，深圳特区内也在城市行政、经济、社会等方面制订合乎现代城市拒绝的城市发展战略。深圳要建设国际化现代城市，必需要有繁盛的现代服务业和国际化水平的商业中心与之相匹配。罗湖区，是深圳商业发源地，其中以金光华广场和万象城极具代表性。

2004年这两大购物中心的陆续开业，标志着深圳购物中心转入一个全新的发展阶段，也冲破了深圳高端时尚购物中心的序幕。金光华广场是深圳第一家与地铁无缝接入的国际购物中心，总营业面积12万平方米。

而万象城则引入众多高端时尚品牌，采行主力店+次主力店+专门店的门店人组形式。直到现在，万象城仍是深圳乃至全国最赚的购物中心之一。21世纪初的金光华广场2004年的深圳万象城 （图片来源：网络）外资转入 为购物中心发展流经资金和先进设备的管理经验万象城的顺利运营让运营商看见了购物中心发展的较好前景，由此更有着众多投资商、开发商目光，其中还包括了境外资本。

彼时因当时的经济环境和未来前景，外资争相在深圳守住拓展商业地产这块处女地，外资的转入也能为购物中心发展带给资金和先进设备的管理经验。而当时外资商业投资研发区域主要集中于在福田CBD商圈。21世纪初，深圳福田CBD工地正在施工 （图片来源：少见老照片）在2004年和2005年，新加坡嘉德置地（即凯德集团）、摩根史丹利和西蒙集团皆对深圳的商业物业有过投资；2006年7月，美国保德信金融集团与深圳怡景中心城签订战略合作协议，以近10亿元人民币的代价并购其大约50%的股份；2019年2月,领展房产基金放公告宣告以66亿元人民币并购深圳怡景中心城，这也是深圳近三年来的首次零售物业整售。

据领展方面透漏，此后怡景中心城的主要客群面向中高端客户人群，将对商场展开一定的装修和租户人组调整。主题式购物中心兴起 深圳本土开发商触角扩至关外2006年至2012年这6年间，深圳购物中心转入飞速发展时期，多个大型商业项目也在此时投放建设。

2006年，深圳首家区域型购物中心花园城开始营业，建筑面积超强7万平方米，也是南山地区首个集购物、餐饮、休闲娱乐、娱乐为一体的大型综合类商业项目，标志着深圳购物中心开始向主题式购物中心趋势发展。夜晚的蛇口花园城同年开业的福田星河coco park是深圳唯一公园版情景式购物中心，总建筑面积8.5万平方米，共计五层，无缝交会深圳地铁会展中心车站。

随后南山的海岸城（2007年）、益田假日广场（2008年）、KKmall（2010年）陆续经常出现，这些购物中心都有一个共同点，皆是深圳本土商业地产公司研发运营的代表性商业项目。深圳唯一公园版情景式购物中心福田星河coco park（图片来源：凤凰网房产商业）2008年，深圳南山海岸城（图片来源：新浪博客）2010年， KKmall开业（图片来源：网络）而2012年以后，电商经常出现与较慢扩展对零售业特别是在是传统百货业带给很大挑战。百货行业没落，百货店面对关店威胁；与之忽略的是，购物中心凭借大体量、低颜值、多业态等特征转入较慢发展阶段。

从区域布局来看，各大开发商已不局限在传统的罗湖、福田核心区域，招商蛇口、星河、益田、海岸、宝能、京基等开发商争相将触角外扩至深圳关外区域。品牌拷贝、关外项目相继竣工，深圳确实转入购物中心遍地开花阶段。例如2013年宝安海雅缤纷城、龙岗宝能all city、龙岗万科广场等购物中心经常出现，就为片区居民生活获取更加多购物自由选择，也为深圳商业加添新的活力。开业之初的海雅缤纷城2013年，龙岗万科广场开业（图片来源：网络）购物中心步入新的发展 新零售、体验式消费成主流2014年以后，深圳商业堪称是百花齐放，中航九方、星河COCOCITY、卓悦资、快乐海岸、8号仓等社区型购物中心、街区式商业、奥特莱斯等经常出现；此外，这个时期绝大多数深圳购物中心都热衷座落在地铁沿线或关外人口密集区域。

到了2017年，随着互联网的发展和人们消费市场需求大大升级，互联网+时代下，电商与实体商业以新零售来牵头转型的态势愈演愈烈，腾讯、阿里、京东、百度等科技巨头争相大股东，新的商业的赢利模式和营运方式随之经常出现，这些新零售业态也沦为购物中心的亮点,在深圳市场扩展势头更进一步减缓。如天虹合并餐馆品牌升级为天虹space独立国家发展；盒马鲜生接掌岁宝百货深圳区域12家餐馆，改建成盒马鲜生等等。

图片来源：新零售主义另一方面，以体验式消费模式为主导下的商业体悄悄经常出现。集购物、餐饮、娱乐、休闲娱乐和社交等填充功能为一体，构建一站式、体验式购物，符合人们日益增长的高端消费市场需求，出了当今商业的主流形式。以深圳万象天地、深业上城、深圳湾万象城、One Avenue卓悦中心等为代表的体验式购物中心的开业，政治宣传了深圳商业市场现有格局。

深圳万象天地首创街区+MALL的商业新形态，总体量23万平方米，引入近300个店铺，规划了以独栋分店包含的旗舰广场和独立国家潮牌店构成的高街区、餐饮品牌构成的夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲娱乐空间，并在水广场设置大型永久性公共艺术装置你好象；此外，万象天地还引入了逾1000个品牌、10座独栋品牌分店，以及多达2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。2017年，深圳万象天地开业（图片来源：珠三角商业地产）深业上城独有一座商场+一条品牌街+一个小镇的全新商业形态，其中小镇以LOFT独栋建筑的形式展现出，店铺外墙颜色以红、橙、朱等暖色调居多，品牌引进以品牌门店居多。深业上城通过LOFT小镇以高架连廊的形式与莲花山、笔架山两座公园连接；品牌方面，引入华南乃至全球首店品牌的占到比达42%，如备受瞩目的全球首个无印良品三合一项目MUJI分店、MUJI Diner和MUJI HOTEL，以及今年6月新的引入的全国首店日本美食主题街上横町，则不会符合有所不同消费者的市场需求。

深业上城loft小镇 （图片来源：新浪网）深圳湾万象城设置了全国首座东方文化主题书店东岸，融合集市、餐饮精品店、趣味商店和餐饮活动于一体的万象食集，深圳首个藏在购物中心里的艺术馆三大主题区，以及公共区域内7件永久性艺术品装置，加添项目文化艺术氛围；此外还引入80余家首入深圳品牌，给与消费者从购物、社交到生活方式前所未见的消费体验。（图片来源：）One Avenue卓悦中心于2019年9月12日开业迎客，打造出4个mall+1条大街+2个独栋的创意建筑形态，项目将艺术城市概念带入项目公共空间设计上，打造出一条长约800米的中央大街，中央大街上设置大型艺术装置、文化体验空间及娱乐式喷泉；业态人组方面，呈现出国际零售+美妆护肤+潮流精品+运动时尚+国际慢时尚的多元人组，打造出了一个集商业、文化、艺术、娱乐等多重功能于一体的全新地标性商业项目。

2019年9月12日，One Avenue卓悦中心开业现场（图片来源：One Avenue卓悦中心）截至2018年年底，深圳已开业购物中心总计大约160个（商业体量3万平方米），已开业的项目有深圳万象天地、壹方城、深业上城、海航城、布吉万象汇、星河WORLDCOCO Park、壹方天地A区、深圳湾万象城等；预计2019年全年深圳将有31个项目面世，商业体量大约250万平方米，还包括宝安大仟里、深圳One Avenue卓悦中心、勤诚约k+plaza、益田假日里、红山六九七九商业中心等。新的经常出现的商业项目更加多的呈现多核心化、特色化、创意化特征。

在符合基本购物市场需求之外，消费者对餐饮、休闲娱乐、娱乐、社交的消费市场需求也在大大快速增长，体验式消费沦为这个时期深圳商业的主要发展方向。周亮特别强调，随着新零售的兴起，实体商业不应迎合个性化、多样化、品质化消费趋势，大力亲吻互联网+。而随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈和深圳东进西竣战略的落地前进，深圳城市建设不断扩大，城市各区域差距渐渐增大，各片区开始经常出现了自己的标杆商业项目，一城多核心的新商业格局早已显出。存量商业打开调整升级沦为必然趋势近年来深圳商业发展渐趋饱和状态，品牌、定位、空间的同质化现象开始经常出现，购物中心减缓自我调整势在必行。

面临更加老实的消费者，商业空间作为载体，必需以变突发事件，深入研究消费者的消费行为及习惯，逃跑消费者爱好，及时调整品牌，以维持项目活力与竞争力，周亮向说。如今，深圳购物中心正在经历新的调整升级阶段，万象城、益田假日广场等成熟期的品牌购物中心也一直在持续改建硬件环境并更替品牌。例如深圳印力中心的全面升级焕新的、福田cocopark负一层调整升级等。

值得一提的是，海岸城西区一层在2018年引入包括23家深圳首入品牌、12家品牌近期形象店、40家风味美食、4400平方米全国首家欧洲市集风体验式餐馆等，经过持续的租户调整，引进了著名人气品牌，造就进驻亲率显著提高，同时也带来消费者更好的生活方式自由选择。另一方面，新兴购物中心们还在大大的展开品牌焕新的以适应环境客群市场需求，如壹方城在2018年前后大胆引入周锡年思奇滑雪培训俱乐部、减压餐厅、弓夫射箭等一系列新兴品牌，通过业态创意更有客流，为项目加添更加多个性。

同时，壹方城在今年上半年引进一批国际一线美妆和轻奢品牌。值得注意的是，无论是老牌购物中心还是新兴商业项目，皆在加码特色体验品牌、潮流美妆服饰、特色餐饮等，同时增大颜值营销与会员服务唤起项目活力，以提高市场竞争力。

结语：从2002年起，从购物中心雏形明确提出到第一个购物中心的经常出现，从主题式购物中心到体验式购物中心遍地开花，深圳购物中心发展至今，早已渐渐沦为人们日常生活的一部分。同时，随着城市化进程基本已完成，深圳商业体量将趋向圆润，由增量市场改向存量市场，深圳商业市场呈现出多核心化及各项目特色化、创意简化的趋势将愈演愈烈，存量商业展开调整升级维持自身竞争力也沦为大势所趋，大大推展深圳整体商业展开拓展与创意。

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